Gerardo Gomez Coronado <gcoronado@defensoria.org.ar>
Estimados Vecinos:
Saludos Atte.
Gerardo Gómez Coronado
Defensor del Pueblo Adjunto de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 19 de noviembre de 2013.-
Ref. Act. 4775/2009
Sra. Presidenta
Comisión de Planeamiento Urbano
Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Karina Spalla
S / D:
De mi mayor consideración:
Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en referencia al proyecto de ley 2513-J-2013 que propone la asignación de normas urbanísticas especiales para el predio ubicado en la Fracción J de la manzana 39B, Sección 57, sobre la Av. Avellaneda entre Olegario Andrade y la prolongación virtual de Fragata Pte. Sarmiento, con el objetivo de que en dicho predio se construya un centro comercial junto con otros usos complementarios.
Cabe señalar que, en referencia al proyecto en tratamiento, esta Defensoría del Pueblo tomó intervención anteriormente a raíz de la presentación realizada por las asociaciones Protocomuna Caballito y SOS Caballito que manifestaron su preocupación por el impacto ambiental que podría causar en el barrio la construcción del centro comercial.
El predio en cuestión es lindero al Club Ferrocarril Oeste y a la Playa de ferroviaria Caballito, pertenece al dominio privado y actualmente está afectado al distrito de zonificación R2aII, al que también están afectadas las manzanas frentistas sobre la Av. Avellaneda. Según el mapa de la ciudad el predio tiene 24.455 m². Las normas propuestas prevén básicamente una ocupación del suelo del 80%, FOT 3 y FOT 2.5 para el centro comercial, Altura máxima de 38m y Plano límite de 40m. En cuanto a los usos, se permitirían los siguientes, entre otros: Centro de compras, Supermercado, Museo Clase I, Garaje comercial, Juegos infantiles, Estacionamiento, Locales gastronómicos.
Corresponde realizar algunas observaciones en referencia a este proyecto, especialmente teniendo en cuenta la magnitud del predio y el tipo de emprendimiento que se pretende localizar allí.
Como ya se mencionó el terreno linda con la Playa Ferroviaria Caballito que recientemente, mediante ley 4477, fue desafectada del distrito UF Urbanización Futura y afectada al Distrito U Urbanización para la construcción de viviendas, equipamiento y espacio público. En el Anexo I de dicha ley “5 Nº (a designar) Distrito U Nº (a designar) Playa Caballito”, se establece una capacidad edificable del 35% mientras que el 65% de la playa deberá ser destinada a Espacio Público, siendo la Superficie Edificable total 155.000 m², para el área residencial se propone un plano límite horizontal de 24m. Cabe mencionar asimismo que para el desarrollo del plan maestro de la playa se realizó un Concurso Nacional.
Si bien en el caso de la playa ferroviaria se trata de terrenos de propiedad pública, anteriormente afectados al Distrito UF, por lo que están destinados por norma a desarrollos urbanos integrales que exigen un plan de conjunto previo en base a normas y programas especiales. Dada la envergadura de ese emprendimiento y la cercanía con el predio que nos ocupa, se entiende que para la evaluación del presente proyecto debe considerarse ineludiblemente la construcción a ejecutarse en la ex playa ferroviaria y analizar el impacto que ambos producirían en conjunto. De esta manera podrán considerarse con mayor precisión cuestiones tales como la necesidad de apertura de calles perpendiculares a la Av. Rivadavia y las vías del ex FFCC Sarmiento, cuyo soterramiento debería producirse en los próximos años, para vincular los sectores norte y sur del barrio, y barrios aledaños, que hoy están pobremente comunicados.
En este sentido es importante recordar que el predio se emplaza en el barrio de Caballito, uno de los más densos de la ciudad y también uno de los barrios con mayor cantidad de metros cuadrados permisados en la última década. La mayor densidad y las edificaciones de mayor altura se localizan entre las vías del ex FFCC Sarmiento y Av. Directorio mientras que la zona comprendida entre las vías y Angel Gallardo-San Martín-Juan B. Justo (el otro límite del barrio), justamente la zona donde se pretende construir el centro comercial, es de menor densidad y altura y en general está afectada a los distritos R2bI y R2bIII. La construcción de un centro comercial en este sector generará un importante impacto en el área residencial por la construcción en si misma y por la mayor afluencia de peatones, vehículos particulares y transporte de mercaderías, entre otras cuestiones.
Cabe mencionar también que la ciudad ya cuenta con al menos 13 centros comerciales (y hay otros dos en construcción) que tienen entre 50 y 150 locales, uno de ellos es el Caballito Shopping Center, ubicado en Rivadavia e Hidalgo, que posee 100 locales. Estos establecimientos, comúnmente llamados shoppings, surgieron en la ciudad en las últimas décadas del siglo XX y, especialmente los de mayor escala produjeron impactos en su entorno de distintas escalas.
Esto no implica que no pueda existir un nuevo centro comercial pero para determinar la conveniencia o no de su instalación debería considerarse también, por ejemplo, la necesidad de que la ciudad cuente con un nuevo shopping. Más aún teniendo en cuenta que tanto el Plan Urbano Ambiental en su apartado “Estructura y centralidades”, busca “Promover la revitalización de zonas y corredores comerciales”, mientras que en la sección dedicada a “Producción y empleo” promueve “....el desarrollo de áreas comerciales a cielo abierto”.
Sobre este punto vale destacar que el Modelo Territorial elaborado por el GCBA indica que “El Relevamiento de Usos del Suelo permitió detectar que la categoría que reúne más de la mitad de los registros, con un 50,3%, es la de edificios residenciales, de oficinas y de departamentos, con un total de 278.264. Le siguen en importancia los locales comerciales a la calle con un 20,9%, representando 115.508 registros. A su vez, los locales emplazados en galerías comerciales y shopping centers representan un 1,8%, lo que equivale a 9.979 locales.”
En relación al impacto que produciría este emprendimiento corresponde mencionar que el artículo 30º de la ley 123 de Evaluación de Impacto Ambiental establece “...la obligatoriedad de la evaluación previa del impacto ambiental de todo emprendimiento público o privado susceptible de relevante efecto y su discusión en audiencia pública”. Por su parte el artículo 7º de la Ley Nº 452 define entre las actividades, proyectos, programas y/o emprendimientos que se presumen como de Impacto Ambiental con Relevante Efecto, a “d) Los supermercados totales, supertiendas, centros de compras.; f) Las obras proyectadas sobre parcelas de más de 2.500 metros cuadrados que requieran el dictado de normas urbanísticas particulares”.
Si bien la audiencia pública a la que refieren las normas arriba citadas se realiza habitualmente como parte del proceso de aprobación de obras, cabe recordar que el artículo 63 de la Constitución de la Ciudad establece que “La Legislatura, el Poder Ejecutivo o las Comunas pueden convocar a audiencia pública para debatir asuntos de interés general de la ciudad o zonal, la que debe realizarse con la presencia inexcusable de los funcionarios competentes. La convocatoria es obligatoria cuando la iniciativa cuente con la firma del medio porciento del electorado de la Ciudad o zona en cuestión. También es obligatoria antes del tratamiento legislativo de proyectos de normas de edificación, planeamiento urbano, emplazamientos industriales o comerciales, o ante modificaciones de uso o dominio de bienes públicos.” Esta audiencia es previa a la que fija el artículo 90 de la referida Constitución.
En virtud de lo expuesto se entiende que correspondería la realización de la audiencia pública prevista en el artículo 63 de la Constitución de la Ciudad, para la evaluación del emprendimiento propuesto tanto desde lo ambiental como desde lo urbanístico, social y económico, con anterioridad al tratamiento del proyecto 2513-J-2013 y que el mismo sea analizado en conjunto con el proyecto a desarrollarse en la Playa Caballito.
Sin otro particular, saludo a Ud. atentamente.
LW/AD3
(Atención, la fecha de la publicación de esta nota es arbitraria)
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